Благодаря тому, что мы#nbsp;проводим регулярную переоценку ряда крупнейших портфелей недвижимости, можно говорить об#nbsp;основных изменениях в#nbsp;оценке объектов тех или иных сегментов российского рынка. Увеличились риски в#nbsp;расчетных моделях, учитываемые нами в#nbsp;ставках доходности, что, естественно, негативно влияет на#nbsp;стоимость объектов, однако, по#nbsp;всем сегментам мы#nbsp;не#nbsp;наблюдаем значительного ее#nbsp;снижения в#nbsp;связи с#nbsp;процессом адаптации собственников/управляющих качественной недвижимости к#nbsp;изменившимся условиям.
Если говорить о#nbsp;стоимости качественных бизнес-центров класса, А и B, определенное давление, связанное с#nbsp;ростом вакансии, испытывают объекты в#nbsp;центральных локациях и/или объекты с#nbsp;существенной долей международных арендаторов, хотя этот негатив пока сглаживается сдачей площадей в#nbsp;субаренду. При этом, в#nbsp;объектах, где доля международных арендаторов была исторически меньше, мы#nbsp;не#nbsp;видим существенного роста вакансии. В#nbsp;ряде случаев имеют место индивидуальные договоренности о#nbsp;временных дисконтах к#nbsp;ставкам или отмене текущей индексации, однако пока это не#nbsp;является выраженным трендом, поэтому в#nbsp;целом нельзя говорить о#nbsp;том, что стоимости значительно просели.
Что касается крупных торгово-развлекательных центров, можно разделить их#nbsp;на#nbsp;те, что были достаточно успешными за#nbsp;счет сильного управления и#nbsp;грамотно подобранного tenant mix (в#nbsp;них и#nbsp;сейчас вакансия невысокая, при выезде арендаторов зачастую отсутствует потеря денежного потока за#nbsp;счет быстрой ротации) и#nbsp;те, что имели проблемы с#nbsp;концепцией и#nbsp;управлением, которые обострились во#nbsp;время пандемии#nbsp;— такие объекты по-прежнему имеют высокую вакансию и#nbsp;стоят значительно дешевле. При этом, относительно небольшие торговые объекты, расположенные вблизи транспортно-пересадочных узлов имеют, как правило, низкую вакансию и#nbsp;относительно стабильный денежный поток, соответственно, менее подвержены негативному влиянию.
На#nbsp;гостиничном рынке тренды разнонаправленные, в#nbsp;частности курортные направления продолжают существенно «дорожать» на#nbsp;фоне всплеска внутреннего туризма, а#nbsp;стоимость объектов в#nbsp;крупных городах, особенно в#nbsp;Москве и#nbsp;Санкт-Петербурге, находится под давлением снизившихся операционных показателей. Премиальному сегменту не#nbsp;хватает спроса, который формировали ушедшие иностранные гости, при этом заполняемость гостиниц среднего класса в#nbsp;течение года была подвержена колебаниям внутреннего спроса в#nbsp;связи с#nbsp;происходившими событиями.
Складские комплексы класса, А#nbsp;по-прежнему имеют низкую вакансию, этот сегмент пока наиболее стабилен, хотя тренд на#nbsp;рост вакансии имеет место быть. Арендные ставки пока сильно не#nbsp;меняются, поэтому с#nbsp;точки зрения стоимости на#nbsp;конец 2022 года, не#nbsp;видим здесь существенного негатива.
Земельные участки под жилую застройку были востребованы девелоперами в#nbsp;течение всего года и#nbsp;составили наибольшую долю в#nbsp;инвестиционных сделках. В#nbsp;привлекательных локациях, к#nbsp;которым прежде всего относятся территории в#nbsp;границах крупных городов, таких как Москва, Санкт-Петербург с#nbsp;учетом льготной, семейной ипотеки и#nbsp;других государственных программ, их#nbsp;стоимость имела стабильно восходящий тренд, при этом, понятно, что нельзя говорить о#nbsp;том, что это было трендом российского рынка, поскольку спрос на#nbsp;жилье в#nbsp;России распределен очень неравномерно.
Дмитрий Давыдов, Генеральный директор ДИЭМЭЙ Оценка в#nbsp;партнерстве с#nbsp;АйБиСи Риал Эстейт (экс-руководитель отдела оценки JLL Russia)