Благодаря тому, что мы проводим регулярную переоценку ряда крупнейших портфелей недвижимости, можно говорить об основных изменениях в оценке объектов тех или иных сегментов российского рынка. Увеличились риски в расчетных моделях, учитываемые нами в ставках доходности, что, естественно, негативно влияет на стоимость объектов, однако, по всем сегментам мы не наблюдаем значительного ее снижения в связи с процессом адаптации собственников/управляющих качественной недвижимости к изменившимся условиям.
Если говорить о стоимости качественных бизнес-центров класса, А и B, определенное давление, связанное с ростом вакансии, испытывают объекты в центральных локациях и/или объекты с существенной долей международных арендаторов, хотя этот негатив пока сглаживается сдачей площадей в субаренду. При этом, в объектах, где доля международных арендаторов была исторически меньше, мы не видим существенного роста вакансии. В ряде случаев имеют место индивидуальные договоренности о временных дисконтах к ставкам или отмене текущей индексации, однако пока это не является выраженным трендом, поэтому в целом нельзя говорить о том, что стоимости значительно просели.
Что касается крупных торгово-развлекательных центров, можно разделить их на те, что были достаточно успешными за счет сильного управления и грамотно подобранного tenant mix (в них и сейчас вакансия невысокая, при выезде арендаторов зачастую отсутствует потеря денежного потока за счет быстрой ротации) и те, что имели проблемы с концепцией и управлением, которые обострились во время пандемии — такие объекты по-прежнему имеют высокую вакансию и стоят значительно дешевле. При этом, относительно небольшие торговые объекты, расположенные вблизи транспортно-пересадочных узлов имеют, как правило, низкую вакансию и относительно стабильный денежный поток, соответственно, менее подвержены негативному влиянию.
На гостиничном рынке тренды разнонаправленные, в частности курортные направления продолжают существенно «дорожать» на фоне всплеска внутреннего туризма, а стоимость объектов в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, находится под давлением снизившихся операционных показателей. Премиальному сегменту не хватает спроса, который формировали ушедшие иностранные гости, при этом заполняемость гостиниц среднего класса в течение года была подвержена колебаниям внутреннего спроса в связи с происходившими событиями.
Складские комплексы класса, А по-прежнему имеют низкую вакансию, этот сегмент пока наиболее стабилен, хотя тренд на рост вакансии имеет место быть. Арендные ставки пока сильно не меняются, поэтому с точки зрения стоимости на конец 2022 года, не видим здесь существенного негатива.
Земельные участки под жилую застройку были востребованы девелоперами в течение всего года и составили наибольшую долю в инвестиционных сделках. В привлекательных локациях, к которым прежде всего относятся территории в границах крупных городов, таких как Москва, Санкт-Петербург с учетом льготной, семейной ипотеки и других государственных программ, их стоимость имела стабильно восходящий тренд, при этом, понятно, что нельзя говорить о том, что это было трендом российского рынка, поскольку спрос на жилье в России распределен очень неравномерно.
Дмитрий Давыдов, Генеральный директор ДИЭМЭЙ Оценка в партнерстве с АйБиСи Риал Эстейт (экс-руководитель отдела оценки JLL Russia)
Если говорить о стоимости качественных бизнес-центров класса, А и B, определенное давление, связанное с ростом вакансии, испытывают объекты в центральных локациях и/или объекты с существенной долей международных арендаторов, хотя этот негатив пока сглаживается сдачей площадей в субаренду. При этом, в объектах, где доля международных арендаторов была исторически меньше, мы не видим существенного роста вакансии. В ряде случаев имеют место индивидуальные договоренности о временных дисконтах к ставкам или отмене текущей индексации, однако пока это не является выраженным трендом, поэтому в целом нельзя говорить о том, что стоимости значительно просели.
Что касается крупных торгово-развлекательных центров, можно разделить их на те, что были достаточно успешными за счет сильного управления и грамотно подобранного tenant mix (в них и сейчас вакансия невысокая, при выезде арендаторов зачастую отсутствует потеря денежного потока за счет быстрой ротации) и те, что имели проблемы с концепцией и управлением, которые обострились во время пандемии — такие объекты по-прежнему имеют высокую вакансию и стоят значительно дешевле. При этом, относительно небольшие торговые объекты, расположенные вблизи транспортно-пересадочных узлов имеют, как правило, низкую вакансию и относительно стабильный денежный поток, соответственно, менее подвержены негативному влиянию.
На гостиничном рынке тренды разнонаправленные, в частности курортные направления продолжают существенно «дорожать» на фоне всплеска внутреннего туризма, а стоимость объектов в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, находится под давлением снизившихся операционных показателей. Премиальному сегменту не хватает спроса, который формировали ушедшие иностранные гости, при этом заполняемость гостиниц среднего класса в течение года была подвержена колебаниям внутреннего спроса в связи с происходившими событиями.
Складские комплексы класса, А по-прежнему имеют низкую вакансию, этот сегмент пока наиболее стабилен, хотя тренд на рост вакансии имеет место быть. Арендные ставки пока сильно не меняются, поэтому с точки зрения стоимости на конец 2022 года, не видим здесь существенного негатива.
Земельные участки под жилую застройку были востребованы девелоперами в течение всего года и составили наибольшую долю в инвестиционных сделках. В привлекательных локациях, к которым прежде всего относятся территории в границах крупных городов, таких как Москва, Санкт-Петербург с учетом льготной, семейной ипотеки и других государственных программ, их стоимость имела стабильно восходящий тренд, при этом, понятно, что нельзя говорить о том, что это было трендом российского рынка, поскольку спрос на жилье в России распределен очень неравномерно.
Дмитрий Давыдов, Генеральный директор ДИЭМЭЙ Оценка в партнерстве с АйБиСи Риал Эстейт (экс-руководитель отдела оценки JLL Russia)